Alors que l’économie française se trouve confrontée à un contexte inflationniste sans précédent – ainsi qu’à une hausse des taux d’emprunt qui rogne la solvabilité et tire vers le bas le pouvoir d’achat immobilier – les charges locatives continuent de susciter des préoccupations majeures pour des millions de ménages et bailleurs. Dans un marché immobilier chahuté, la gestion transparente des charges locatives, d’exploitations ou d’investissements s’impose comme un pilier fondamental – non seulement pour préserver la notoriété des acteurs du secteur – mais également pour maintenir l’équité sociale et la confiance dans les relations locatives.
La performance du pilotage des charges locatives est un enjeu stratégique pour les bailleurs ; indispensable pour maîtriser la quittance globale des locataires (loyer + charges), pour limiter le risque d’impayés, et également pour préserver dans la durée la notoriété du bailleur vis-à-vis de ses parties prenantes.
Cela s’avère d’autant plus sensible que la gestion des charges repose sur une organisation transversale impliquant plusieurs métiers : gestion locative, proximité, exploitation, fonction financière et même investissement.
Découvrez le replay de l’annonce du 5 octobre 2023 au congrès HLM de l’Union Social pour l’Habitat.
[Julien PAUL, Directeur Général de Habitat Réuni]
Bonjour à tous, nous sommes en direct du congrès. Merci de votre présence pour ce temps important, pour nous en tout cas et j’espère pour vous. J’ai le plaisir et l’honneur d’ouvrir ce temps de présentation aux côtés des partenaires que sont HTC et Intent Technologies. Je représente pour ma part, Habitat Réuni et, c’est un vrai plaisir aujourd’hui que de pouvoir vous présenter ce projet, qui plus est à l’occasion d’un congrès HLM qui se propose d’insuffler toutes nos énergies pour le logement. Et c’est bien de cela dont il s’agit, puisqu’aujourd’hui on va vous parler d’un sujet qui peut paraître un peu abscons – mais qui est ô combien stratégique – qui est la question de la maîtrise des charges. Et il ne vous aura pas échappé que ce sujet, ne serait-ce que sur la question de l’énergie ces deux dernières années, a été particulièrement malmené. Quelques éléments avant de rentrer dans le contenu. Il s’agit effectivement de vous proposer – et de proposer aux bailleurs sociaux – un outil d’optimisation dans lequel on va rentrer dans le détail du pilotage des charges.
Mais au delà du contenu – au delà du contenu du produit – c’est avant tout l’esprit qui promeut d’une part à ce partenariat, mais d’autre part à la conception de cet outil sur lequel je souhaiterais rapidement revenir. D’une part à travers le premier terme de responsabilité mutuelle qui, tout à la fois illustre l’esprit de partenariat et des trois savoir faire qui ont décidé de s’associer, que ce soit celui d’une société comme HTC dont on connaît toute la force de frappe en matière de conseil et la connaissance fine des enjeux du logement social en son sein, que ce soit une technologie professionnelle de l’informatique. Mais ce terme minore l’apport d’Intent Technologies puisqu’il s’agit bien de pouvoir mettre en perspective, faire parler, optimiser les données dont nous avons besoin et mettre en relation les informations qui ont enjeu à l’être.
Et Habitat Réuni, groupe HLM – 36 associés, 180 000 logements accueillant en son sein l’ensemble des familles du mouvement – que ce soit des coopératives, des SH, des OPH, des sociétés d’économie mixte. C’est donc tout cet univers que représentent nos trois sociétés qui se proposent de s’associer dans un esprit de responsabilité mutuelle pour relever le challenge ô combien d’actualité de la maîtrise des charges. Cette maîtrise des charges fait évidemment écho à des enjeux de pouvoir d’achat très directs pour nos locataires et pour nous, ce qu’on appelle de la maîtrise de la quittance est absolument décisif pour garantir le pouvoir d’achat et la capacité à honorer le loyer, évidemment.
Sur la notion d’impact, on peut voir la façon dont un outil comme celui là peut avoir comme impact justement social et sociétal, à travers cette notion de décloisonnement qui se trouve juste dessous, au sens où cet outil est l’occasion pour nous de décloisonner à la fois – les différents métiers présents au sein des bailleurs sociaux – qui ont à travailler pour optimiser ensemble, pour optimiser ce sujet des charges. Trop souvent, on a des équipes qui traitent ce sujet dans leur coin. Quand la question des charges vient interroger à la fois l’investissement, à la fois l’exploitation jusqu’à, et c’est extrêmement important pour nous, la relation avec les locataires. Et il s’agit bien donc de construire un outil qui permettra d’améliorer les informations, de permettre de meilleurs arbitrages et d’améliorer la relation entre les acteurs, que ce soit en interne des bailleurs sociaux, mais aussi avec les parties prenantes. Voilà Messieurs, je vous passe la balle.
[Pascal Lefèvre, Directeur Général du groupe HTC]
Merci Julien. Alors HTC que je représente ici, a de longue date travaillé sur le suivi des charges et ça fait plus de dix ans que nous travaillons avec nos clients à travers un outil qui s’appelle WebCharges, qui vise à suivre les charges de manière régulière, annuelle en l’occurrence, et avec nos clients, nous avons progressivement noté et vu la montée en puissance de cette thématique et des besoins qui l’entourent, comme l’a exprimé Julien. Et on a ressenti très vite le besoin d’aller vite et beaucoup plus loin que le périmètre sur lequel nous travaillons avec nos clients, sur cet outil là. Pourquoi aller plus loin ? Parce que le sujet des charges irrigue l’ensemble. En tout cas, une très grande partie des équipes au sein des organismes et va d’un volet qui est très stratégique, jusqu’à des sujets très, très opérationnels. Et nos clients et nous-mêmes ressentons ce besoin fort de pouvoir proposer aux équipes une vision des charges qui soit la plus globale et la plus opérationnelle possible. Il se trouve qu’aujourd’hui ça n’existe pas. Il y a un fort besoin d’un côté et il y a une forme de vide, de réponses sur ces sujets-là.
Et sur cette question là, que nous nous sommes attelés avec Habitat Réuni et Intent Technologies pour essayer d’engager une démarche qui soit à la fois une démarche qui a un volet d’outillage et également un volet d’organisation et de méthode pour que le sujet des charges devienne un sujet qui puisse irriguer beaucoup plus globalement – et je dirais intimement – les prises de décision à toutes les échelles de l’entreprise bailleur social, en tout cas celles qui sont concernées par le sujet. De fait, on a mis sur cet écran, cette idée de ces trois ambitions qui consistent à dire que je dois connaître, je dois pouvoir arbitrer et je dois pouvoir agir. Et on va bien faire ça dans cet ordre là. On voit bien qu’on a un sujet de collecte d’informations ; on a un sujet de mettre l’information au cœur du dialogue de gestion interne ; et ça, pour ça, il faut qu’elle puisse véhiculer, qu’elle soit fiable, qu’elle puisse circuler et qu’elle soit accessible à de nombreux utilisateurs en interne. On a des sujets d’aide à la décision pour arbitrer, pour faire des prises de décisions. Aujourd’hui, on a un outil, par exemple qui suit les dépenses mais qui ne va pas au niveau des consommations. On ne fait pas de suivi budgétaire, ça n’existe pas.
On doit pouvoir piloter et mettre en regard nos prévisions de charges avec nos dépenses et nos consommations. C’est un exemple vers lequel nous allons aller. Et tout ça pour quoi? Pour prendre des décisions. On a mis quelques exemples de prise de décisions qui nous paraissent nécessaires autour de la notion des charges, celles qui tournent autour des décisions de type investissement dans le neuf, réhabilitation, maintenance, également choix, évolution de nos contrats, fournisseurs. Comment je peux être aussi plus pertinent dans l’information que je donne à mes locataires qui nous challengent en permanence? N’est ce pas Julien? Sur “ Qu’est ce que vous faites? Qu’est ce que vous faites de mes sous ? “ Est ce que c’est bien dépensé? Expliquez moi. Aujourd’hui, ce n’est pas toujours facile, donc on va essayer de travailler sur ces trois dimensions là. Dans une démarche – je me répète, mais c’est important – qui vise à ce qu’on puisse étendre le sujet des charges autour d’un dialogue commun et d’un outil commun à l’ensemble. En tout cas, les principales parties prenantes de ce sujet au sein de l’organisme. Et pour cela, il nous faut de la donnée, il nous faut de l’outil, il nous faut de l’intelligence. Et je passe la parole à Benjamin.
[Benjamin ULRICH, Président et Co-Fondateur d’Intent Technologies]
Merci Pascal.
Vous l’aurez compris, donc, pour qu’une démarche se mette en place et ça a été toute l’histoire d’Intent depuis maintenant plus de dix ans, il faut effacer la technologie et donc dans ce projet là, on va mettre à profit nos douze années de R&D et d’innovation au travers de la gestion de la donnée pour pouvoir mettre en œuvre ce projet avec une capacité à co-construire avec l’ensemble des partenaires du projet Habitat Réuni bien sûr, mais également tous les clients actuels de web charges, et puis tous ceux qui souhaiteront rejoindre cette première étape du projet qui consistera à co-concevoir un nouvel outil qui permettra de déployer cette nouvelle démarche. Encore une fois, et vous l’aurez compris, l’outil est le prétexte d’une démarche.
Mais malgré tout, on y trouvera beaucoup d’innovations et dans les innovations, nous souhaitons vous en présenter quelques unes afin de pouvoir partager, donc certaines reprenant l’actuel web charge, d’autres étant plus avant-gardiste et notamment plus thématisées au regard de la transition environnementale. On aura notamment des capacités à pouvoir consolider de l’information à différents niveaux de son organisation, de son patrimoine, de pouvoir benchmarker évidemment ces niveaux de charge en fonction de thématiques qui seront comparées au sein de cet outil. On y retrouvera aussi une capacité simplement à maîtriser son budget, le suivre. Et puis on va être à l’écoute, surtout des usages. Parce que vous l’aurez compris, ce sont des projets qui vont décloisonner. C’est un sujet que l’on veut intégrer dans la stratégie d’un organisme pour avoir un sujet de charge qui se mette au service de plusieurs personnes de l’entreprise et au service de la relation locataire. Donc nous, Intent on est vraiment ravis en tout cas d’officialiser à ce congrès ce partenariat. Évidemment, il va y avoir des étapes et on sera là à toutes ces étapes et au rendez- vous pour avancer ce beau projet.
[Pascal Lefèvre, Directeur Général du groupe HTC]
Merci Benjamin. Justement, les prochaines étapes. Eh bien, les équipes d’Intent vont commencer à travailler évidemment sur toute la partie développement et nous allons travailler nous mêmes à HTC, en lien avec les équipes d’Habitat Réuni et nos clients WebCharges qui voudront participer à l’aventure ; sur l’écriture de ce volet à la fois organisationnel et techno dans lequel on se lance. Prochaine étape, rendez-vous au Digital Habitat, en printemps prochain, nous y présenterons les premiers résultats. Et évidemment, le but, c’est que lors du prochain congrès, nous puissions présenter l’outil tel qu’il tourne, avec des vraies données, de vraies charges et de vrais organismes à l’intérieur. Voilà, et nous vous tiendrons évidemment au courant régulièrement de l’avancée de ce très, très beau projet, de cette très, très belle ambition. Merci à tous.
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