Eau, gaz, électricité : les consommations d’énergie sont un poste de dépense important dans l’immobilier résidentiel comme dans les bureaux. Plus encore depuis que les tarifs s’envolent et viennent crever le budget des Français. Un immeuble attractif, c’est un bâtiment qui met tout en œuvre pour réduire ses consommations. Mais avant d’entamer des travaux lourds et coûteux, la collecte et le croisement des données peuvent aider à optimiser sa performance énergétique et aider les décisions d’investissements.
Les performances énergétiques du bâtiment, un enjeu majeur
De la passoire thermique au bâtiment à énergie positive : telle est la trajectoire vertueuse que tente d’imposer l’État au secteur de l’immobilier depuis plusieurs décennies. Comment ? Avec des normes de construction toujours plus drastiques en termes de performances énergétiques (RE 2020), avec des dispositifs réglementaires, tels que le décret tertiaire, ou avec l’interdiction de mettre en location des logements affichant un DPE trop faible (classe G à partir de 2023).
Les prix de l’énergie explosent
Outre le cadre réglementaire, c’est la conjoncture du prix de l’énergie qui renforce la pression sur le patrimoine immobilier. Le tarif du gaz s’envole (+50% en 2021), celui de l’électricité devrait bondir de 10% début 2022 selon la Commission de régulation de l’énergie. Face à ces hausses, tous les bâtiments ne jouent pas à égalité : ceux qui bénéficient d’une isolation et/ou d’équipements plus performants sont moins impactés. Pour les autres, souvent des bâtiments construits avant les années 1990, les charges s’envolent et nuisent fortement à l’attractivité des logements ou des locaux mis en location.
Dans l’immobilier résidentiel, des charges élevées viennent limiter le reste à vivre des locataires et augmentent le risque d’impayé de loyer pour les bailleurs sociaux.
Dans l’immobilier tertiaire et commercial, des charges élevées réduisent la performance économique des entreprises et dégradent la valeur locative des actifs.
La RSE entre en jeu
Au-delà de l’aspect financier, un bâtiment mal isolé se traduit par un déficit de confort thermique : la température baisse rapidement en hiver et la chaleur peut vite devenir insupportable en été. Par ailleurs, les acteurs dont l’activité repose sur le patrimoine immobilier sont de plus en plus attentifs aux enjeux environnementaux dans le cadre de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE). Elles s’inscrivent progressivement dans une démarche d’investissement socialement responsable (ISR), et un bâtiment nécessitant des niveaux de consommations énergétiques élevés n’est plus tolérable dans cette optique.
Eco-performance : des travaux mais pas que
C’est le rôle du gestionnaire immobilier d’optimiser l’état du bâti pour augmenter sa profitabilité. Pour un bâtiment, cela nécessite à première vue un investissement lourd :
- isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur ;
- isolation des combles, de la toiture ou du sol ;
- double vitrage ;
- installation d’un nouvel équipement de chauffage (chaudière gaz à condensation, pompe à chaleur, etc.) ;
- amélioration de la ventilation (VMC double flux) ;
- etc.
Mais avant de s’engager dans cette voie, il est nécessaire de disposer d’une vision précise de l’exploitation du bâtiment et des usages chez ses occupants. Cela va permettre d’identifier les consommations anormalement élevées et les points d’amélioration, afin d’envisager des actions correctives adaptées. La performance énergétique du bâtiment demande en effet une approche transversale pour prendre les décisions les plus pertinentes. Un gestionnaire immobilier a donc tout intérêt à s’appuyer sur l’ensemble de l’écosystème qui intervient sur le patrimoine afin de disposer d’un maximum de données.
Une fois que les pelleteuses, grues, ouvriers et artisans du bâtiment ont terminé leur œuvre dans la construction d’un édifice, d’autres équipements et d’autres professionnels prennent le relais pour veiller à son bon fonctionnement et à son entretien. A commencer par les fournisseurs d’énergie : Engie, EDF, TotalEnergies, réseaux de chaleur urbains mais aussi les réseaux de distribution tels qu’Enedis et GrDF… Tous produisent des données relatives à la consommation d’énergie du bâtiment, accessibles depuis un extranet client. Pareil pour les fournisseurs d’eau comme Veolia, Suez ou Saur, les professionnels du chauffage comme Dalkia ou Idex, jusqu’aux fournisseurs d’équipements connectés collectifs (Wit, Wattsense) ou individuels (Chaffoteaux, Saunier-Duval…).
S’appuyer sur les données pour optimiser la performance énergétique
Pour un gestionnaire immobilier supervisant plusieurs bâtiments, leur nombre peut rapidement être important. URL, identifiants, ergonomie… Avec cette approche en silo, l’analyse des données via la consultation d’une multitude d’extranets devient vite un casse-tête. À moins d’automatiser leur collecte et de rapatrier la data en un même lieu. C’est ce que permet la plateforme de données développée par Intent Technologies pour les bailleurs sociaux, les foncières et les collectivités : toutes les informations en provence des différents fournisseurs de services sont consultables sur une même interface, ce qui permet d’effectuer facilement des rapprochements entre les consommations et les usages à l’échelle du bâtiment, de l’équipement ou du patrimoine.
Autre bénéfice à désiloter les données des différents fournisseurs autour de l’immeuble : la possibilité d’automatiser des scénarios pour résoudre les problèmes plus efficacement ou proposer de nouveaux services. Par exemple, en déclenchant une demande d’intervention lors d’une alerte en cas de consommation anormalement élevée d’eau ou d’électricité. La fuite d’eau ou l’installation électrique défectueuse sera identifiée et traitée plus rapidement, au bénéfice des occupants en premier lieu, mais aussi de leurs charges, car l’étendue de la surconsommation sera minimisée. Ou bien en connectant les consommations d’énergie, production d’ENR (ENergie Renouvelable), borne RVE (Recharge de Véhicule Électrique) et relation occupant pour optimiser des scénarios d’autoconsommation à l’échelle d’un bâtiment ou d’un territoire.
Enfin, une plateforme de données autorise d’autres types de croisements pour déceler des incohérences entre consommation et facturation par exemple. Concrètement, la plateforme se connecte à un ERP pour récupérer les informations des factures dématérialisées et rapprocher les montants prélevés des consommations d’énergie réelles. Un gain en termes de visibilité qui permet au gestionnaire immobilier de mieux contrôler la cohérence des factures, mais aussi un moyen de s’assurer que l’abonnement souscrit répond bien aux besoins de l’immeuble. Un outil supplémentaire pour chasser les optimisations de charges et identifier les points d’amélioration des performances énergétiques du patrimoine immobilier.
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