Pour les directeurs de patrimoine et directeurs généraux d’organismes de logement social, l’amélioration de la performance énergétique du chauffage collectif est au cœur de multiples enjeux. Ce n’est pas seulement une question de conformité réglementaire, mais une opportunité stratégique pour agir sur la maîtrise des charges, la réduction des coûts énergétiques et la qualité de service rendue aux locataires. En tant qu’enjeu prioritaire, une gestion efficace et proactive s’impose face aux défis des marchés de température avec intéressement (MTI).
Résumé (« En bref »)
- Le marché immobilier est confronté à des défis majeurs, dégradant la valeur des actifs.
- Six risques opérationnels clés (qualité de service, méconnaissance des actifs, performance énergétique, pilotage des contrats, maîtrise des charges, impact environnemental) menacent cette valeur.
- Une gestion proactive et collaborative de l’exploitation, via des plateformes de données, est essentielle pour protéger et augmenter la valeur des actifs.
Sommaire :
- La qualité de service et la relation avec le preneur
- La connaissance de vos actifs et de leurs équipements
- La performance énergétique et hydrique
- Le pilotage des contrats
- La maîtrise des charges
- L’impact environnemental et le bilan carbone
Le marché immobilier est confronté à une conjoncture sans précédent. La hausse des taux d’intérêt, la volatilité des coûts de l’énergie et des travaux, ainsi qu’un taux de vacance élevé dans certaines régions, notamment en Île-de-France, exercent une forte pression sur la valeur de vos actifs. De nombreuses expertises ont déjà revu à la baisse la valeur des immeubles, dégradant la capitalisation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des SCI. Cette situation a des conséquences directes sur les épargnants et met en difficulté les entreprises dont les dettes sont adossées à ces actifs. Au-delà de ce contexte financier, un autre risque, plus opérationnel, pèse lourdement sur la valeur de vos immeubles. Pour les asset managers, ne pas traiter ces risques opérationnels, que ce soit en direct ou via les property managers, c’est s’exposer à de mauvaises surprises qui pourraient dégrader encore davantage la valeur de leurs actifs.
Voici les six risques opérationnels que vous devez absolument maîtriser pour protéger la valeur de vos actifs.
1. La qualité de service et la relation avec le preneur
Jusqu’à récemment, la valeur d’un actif était principalement déterminée lors de son acquisition et de sa cession. Le business plan ne prenait pas toujours en compte la relation avec le locataire, considéré comme fidèle et peu susceptible de quitter les lieux.
Aujourd’hui, la situation a bien changé. Avec une forte concurrence d’actifs attractifs et des loyers qui fluctuent, les preneurs ont le choix. Dans ce contexte, la relation avec le locataire est devenue un enjeu majeur pour éviter qu’un immeuble ne se vide. Un actif vacant peut mettre des années à retrouver un locataire, entraînant une baisse des revenus locatifs et, par conséquent, des dividendes pour les actionnaires.
Cette relation peut être dégradée par des problèmes de confort ou des pannes (ascenseurs, chauffage, climatisation). Ces désagréments nuisent à la productivité et au bien-être des occupants. Souvent, les asset managers découvrent ces problèmes tardivement, ce qui les met en position de faiblesse lors des négociations de bail. Dans le pire des cas, cela peut inciter le locataire à quitter l’immeuble pour un actif offrant un meilleur niveau de service.
Pour remédier à cela, les asset managers peuvent s’appuyer sur des solutions qui permettent de tracer et d’historiser l’ensemble des interventions et des réclamations. Ces outils offrent une transparence essentielle au preneur, en fournissant des éléments de justification sur la résolution des pannes, la gestion des problématiques énergétiques ou de sécurité. Ils peuvent également présenter des indicateurs clés, comme le taux de disponibilité réel des équipements critiques (ascenseurs, CVC). Disponibles sur des tableaux de bord web ou en mobilité, ces outils permettent aux asset managers de démontrer une maîtrise proactive de la qualité de service, de ne plus subir les plaintes, mais de les anticiper et de les gérer efficacement. C’est un moyen de sécuriser et d’améliorer la relation avec le preneur en s’appuyant sur des faits.
2. La connaissance de vos actifs et de leurs équipements
Un autre risque majeur pour les asset managers est la méconnaissance technique de leurs actifs. Cela concerne à la fois la structure de l’immeuble et ses composants techniques (équipements, systèmes de chauffage, ventilation et climatisation ou CVC, etc.), y compris leurs caractéristiques, leur puissance, leur âge et leur état.
Cette méconnaissance a des conséquences directes sur la valeur de l’actif. Lors de la cession, un acquéreur potentiel est naturellement méfiant face à des informations manquantes. Il considérera les zones d’ombre comme des risques potentiels, ce qui se traduira par une décote immédiate sur le prix de vente. Le manque de clarté sur l’état d’un actif rend sa valeur plus difficile à défendre.
Par ailleurs, une mauvaise connaissance de l’immeuble et de ses équipements peut faire passer sous les radars des obligations de mise en conformité réglementaire essentielles. Par exemple, une méconnaissance des équipements CVC, des surfaces louées, des usages énergétiques et des occupants peut empêcher le respect du décret BACS ou du décret tertiaire. Cela peut aussi concerner d’autres types d’obligations comme celles relatives aux Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), à l’amiante, au plomb, ou aux normes spécifiques aux Établissements Recevant du Public (ERP).
Dans le marché actuel, où les arbitrages sont complexes et servent à dégager des liquidités pour le désendettement, le financement de travaux ou le rachat de parts d’épargnants, il est crucial de pouvoir défendre au mieux la valeur de ses actifs. Une connaissance consolidée et à jour de l’immeuble est un prérequis indispensable. Pour cela, il est essentiel de centraliser les informations auprès des facility managers, des auditeurs techniques et des autres parties prenantes, et d’organiser la gouvernance de ces données dans vos contrats et votre système d’information pour que la chaîne de service puisse mettre à jour ces informations en continu.
3. La performance énergétique et hydrique
La performance énergétique d’un immeuble ne se résume plus aux seuls travaux d’amélioration. Avec la hausse des taux d’emprunt et la nécessité pour les asset managers de se désendetter, le financement de ces travaux est devenu un défi. Il est donc crucial d’adopter d’autres approches pour optimiser cette performance.
Une mauvaise performance énergétique a des répercussions directes sur la valeur de votre actif. Elle augmente les charges de l’immeuble, impactant le locataire et pouvant dégrader la relation avec ce dernier. Elle peut également nuire au confort des occupants et pénaliser le bilan environnemental de l’actif.
Aujourd’hui, le suivi de la performance énergétique, mais aussi hydrique, est souvent limité à des bilans périodiques. Pourtant, il est fréquent d’observer des consommations anormales :
- Du chauffage qui fonctionne la nuit ou le week-end dans des zones inoccupées.
- Des consignes de température (chauffage en hiver, climatisation en été) qui ne sont pas respectées.
- Des fuites d’eau non détectées qui grèvent la facture.
- Des usages illicites, comme le vol d’énergie.
Un suivi en temps réel des consommations énergétiques et hydriques devient indispensable. Il permet de détecter rapidement ces anomalies et de réagir sans attendre. La mise en place d’alertes automatisées peut mobiliser immédiatement les équipes de maintenance, qui interviendront pour reprogrammer les équipements, détecter des fuites ou corriger des dérives.
Cette approche, qui ne nécessite pas d’investissements lourds, permet d’agir sans délai sur la consommation. Elle offre une meilleure maîtrise des factures, améliore le bilan environnemental de l’actif et apporte de la transparence aux locataires, renforçant ainsi la relation avec eux. C’est une stratégie gagnante pour préserver la valeur de votre actif.
4. Le pilotage des contrats
Un autre risque important est le manque de pilotage des contrats de services, qui a des répercussions directes sur la valeur de l’immeuble. Lorsque ces contrats ne sont pas suivis, il devient impossible de contrôler les délais d’intervention des prestataires pour corriger des problèmes d’inconfort pour le locataire, des dérives énergétiques ou des fuites d’eau.
Ces défaillances peuvent non seulement entraîner des coûts plus importants, mais aussi dégrader la relation entre le propriétaire, le preneur et les fournisseurs de services. De plus, un manque d’entretien préventif sur des équipements de sécurité (ascenseurs, incendie, etc.) fait peser un risque réglementaire sur l’immeuble et un risque de dégradation anticipée, ce qui peut aboutir à des sanctions ou des dépréciations.
Sans données objectives, il est difficile d’évaluer la qualité du service, d’analyser son coût, et de prendre en compte la satisfaction du preneur, la conformité réglementaire et la performance de l’immeuble. Cela affaiblit la position de l’asset manager lors des négociations avec les différentes parties prenantes.
Il est essentiel de revoir la gestion des contrats et d’instaurer une vision globale sur la performance de l’ensemble des prestataires. Cela passe par la consolidation des données et leur centralisation dans un outil unique. Cet outil permettrait d’avoir des indicateurs clés sur :
- Les délais d’intervention en cas de panne ou de situation anormale.
- Le suivi de l’entretien préventif.
- La prise en charge des audits réglementaires et des devis de remédiation en cas de non-conformité.
Ces indicateurs permettent de vérifier que les prestataires respectent bien les termes de leurs contrats, et que le property manager pilote efficacement les interventions. C’est en objectivant cette qualité de service que l’asset manager peut garantir la bonne gestion technique de l’immeuble et rassurer les locataires et les propriétaires. Apprenez dès maintenant à bien préparer vos réunions fournisseurs pour qu’elles soient le plus efficaces possible.
5. La maîtrise des charges
La maîtrise des charges est souvent gérée de manière rétrospective, et c’est un problème. On constate les dépassements de budget une fois qu’il est trop tard, au moment de calculer les charges annuelles. C’est à ce moment-là qu’on réalise qu’une régularisation est nécessaire, ce qui peut dégrader la relation avec le locataire.
Derrière cette mauvaise surprise se cachent souvent d’autres problèmes : une consommation d’énergie excessive, des fuites d’eau, ou encore des contrats qui ont coûté plus cher que prévu à cause d’interventions hors délais ou non prévues, de déplacements à répétition.
En fait, l’absence de pilotage opérationnel en temps réel sur les immeubles rend impossible une gestion efficace des charges au fil de l’eau. Comme pour une entreprise, il serait essentiel de suivre les dépenses et les revenus de manière mensuelle pour pouvoir agir rapidement. En cas de dérapage des charges, des actions correctives peuvent être mises en place sans délai :
- Optimisation de la performance énergétique et correction des anomalies.
- Adaptation de la qualité de service.
- Report de certaines dépenses.
Un suivi plus rigoureux permettrait également de préparer le terrain avec le locataire, en partageant les raisons de la hausse des charges et en entamant des négociations en amont. Découvrir le sujet en fin d’année crée un point de friction qui, là encore, peut mettre en péril la relation avec le locataire et la pérennité du bail.
La solution est de rapprocher la valeur des services et prestations au niveau de l’immeuble. En suivant les coûts de la maintenance, des ascenseurs, de la conformité réglementaire, de l’énergie et de l’eau de manière continue, il devient possible d’anticiper les dérives. Cette approche permet de poser un diagnostic rapide, de mettre en place les actions correctives nécessaires, et de préparer la communication avec les parties prenantes, préservant ainsi la valeur de l’immeuble.
6. L’impact environnemental et le bilan carbone
Un mauvais bilan environnemental est souvent la conséquence des problèmes déjà évoqués. Il peut être dû à une consommation d’énergie excessive (notamment d’énergies fossiles), à un nombre important de travaux, ou à une exploitation inefficace.
Un bilan carbone élevé peut également être le résultat de travaux mal arbitrés, où des équipements encore en bon état sont remplacés, ce qui génère une empreinte carbone inutilement lourde. De même, des interventions d’exploitation fréquentes ou infructueuses, dues à une mauvaise connaissance de l’actif ou à une mauvaise coordination, contribuent à un bilan environnemental dégradé.
Ce mauvais bilan environnemental a des impacts directs sur la valeur de l’actif :
- Moins bonne attractivité pour les fonds d’investissement : les fonds qui ne peuvent pas obtenir de labels comme l’ISR (Investissement Socialement Responsable) attirent moins d’épargnants, ce qui les met en difficulté dans un contexte de faible collecte.
- Perte d’attractivité auprès des locataires : les preneurs privilégient de plus en plus les actifs performants et sont sensibles au bilan environnemental. Un mauvais bilan est souvent lié à des problèmes de confort et de maîtrise face aux aléas climatiques.
- Complexité de la vente : dans le marché actuel, les acquéreurs se concentrent sur les actifs performants. Un actif avec un mauvais bilan environnemental est souvent déprécié, car il nécessite des travaux coûteux pour être mis aux normes.
Pour piloter le bilan environnemental de manière proactive, il faut agir de la même manière que pour les charges :
- Suivre l’exploitation en temps réel pour anticiper les dérives.
- Maîtriser la performance énergétique et hydrique.
- Réduire le nombre d’interventions nécessaires.
- Allonger la durée de vie des équipements pour limiter les besoins en travaux.
En agissant ainsi, vous améliorez le bilan environnemental de l’immeuble, le rendant plus attractif pour les locataires et les acquéreurs potentiels, tout en préservant sa valeur sur le long terme.
Conclusion : S’adapter pour protéger la valeur de vos actifs
Le marché immobilier a radicalement changé. Il ne s’agit plus d’une simple économie de la transaction, mais bien d’une économie de l’exploitation. Les asset managers cherchent à protéger la valeur de leurs actifs pour dégager des liquidités, financer des travaux et assurer la liquidité de leurs fonds.
Cependant, les problèmes opérationnels ont un impact direct sur cette valeur. Pour y remédier, il est indispensable de passer à une logique de pilotage de l’exploitation en temps réel, collaborative et interactive. Cela nécessite de disposer de données précises sur les immeubles, les équipements, les interventions, les réclamations et les alertes. Il faut aussi fluidifier les processus, comme la planification des interventions et la gestion des devis en cas d’anomalie.
C’est cette quête de l’excellence opérationnelle qui permettra d’améliorer l’exploitation des immeubles et de défendre leur valeur d’usage sur le marché. Pour y parvenir, il est crucial de s’équiper de plateformes de données collaboratives et en temps réel comme IntentPLATFORM. Ces solutions, connectées à l’ensemble de l’écosystème du bâtiment (plus de 300 prestataires de services, solutions smart building, property managers déjà connectées à IntentPLATFORM par exemple), garantissent que toute la chaîne de valeur est intégrée et interconnectée de manière efficace. IntentPLATFORM est la seule plateforme de données collaborative qui adresse les 6 enjeux décrits ci-dessus sur une seule interface.
En somme, une meilleure maîtrise des OPEX (dépenses d’exploitation) grâce à ces outils permet de :
- Améliorer la qualité de service pour les locataires.
- Maîtriser les charges et les contrats.
- Respecter la conformité réglementaire.
- Améliorer le bilan environnemental.
Tous ces éléments contribuent directement à préserver et augmenter la valeur de l’actif, au bénéfice de l’asset manager et de ses clients. Le changement de paradigme est en marche : défendre la valeur d’usage et s’assurer que la chaîne de valeur est prête à relever ces défis est la nouvelle priorité du secteur.
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