Le marché du bâtiment et de l’immobilier est en pleine transformation numérique et cela avance très vite.

Dans le foisonnement de technologies et d’offres, les acteurs en présence (éditeurs et start-ups) ont des visions qui convergent ou divergent. En fonction du positionnement et de la stratégie de chacun, il n’est pas rare d’entendre tout et son contraire !

Cela occasionne pour les donneurs d’ordres (bailleurs sociaux, property et asset managers, directions immobilières…) des difficultés dans la définition de leur stratégie, le choix des partenaires et l’analyse des offres. 

Pourtant, ces choix s’avèrent structurants pour l’avenir de leur métier ! Ils ont des répercussions directes sur leur capacité à opérer leur transformation et à mettre en oeuvre leur stratégie. Ils déterminent également les ressources à investir et le délai nécessaires au succès de ces opérations. 

Dans cet article, nous verrons comment l’aspect “data” de sa stratégie peut permettre d’aligner l’ensemble des composantes de l’entreprise vers un objectif commun centré autour de l’occupant. Nous étudierons également sur quels aspects se concentrer pour des bénéfices rapides tant en terme d’efficacité que de transformation. 

La stratégie data, un exercice d’alignement

Investir sur le volet data est un préalable structurant pour démarrer sa transformation numérique. Sa mise en oeuvre peut sembler parfois complexe.

Données patrimoniales, BIM (building information modeling), plateforme fournisseurs, IoT (objets connectés), GMAO, GTP (gestion technique du patrimoine), data lakes, big data et bien d’autres : la diversité des termes et des solutions qui couvrent cette thématique est révélatrice de la diversité des stratégies qui peuvent être adoptées. Or, en fonction des métiers qui composent votre organisation et de leurs objectifs, on observe généralement des directions divergentes sur la priorité des sujets à traiter et la manière de les adresser. 

Le premier bénéfice de la mise en oeuvre d’une stratégie data est l’alignement de toutes les composantes de votre entreprise. Derrière la question “quelles data pour transformer mon organisation ?” se pose en réalité celle de votre métier de demain, et pour y répondre, il est nécessaire que tous les métiers soient consultés et que tous les niveaux de l’organisation soient contributeurs du projet. 

Prenons l’exemple du bailleur social Immobilière 3F. Son projet de plateforme numérique de services est suivi autant par les équipes opérationnelles que par la direction générale et le comité exécutif. Ce “décloisonnement par le projet” permet d’engager de nouvelles collaborations  et manières de travailler et de décider au sein de l’entreprise.

Données de contexte ou données d’usage ?

Cet exercice d’alignement permet généralement de déboucher sur 2 axes stratégiques possibles. 

En effet, du point de vue du gestionnaire immobilier, le terme générique de  “données patrimoniales” couvre en réalité 2 grandes familles de données. 

Données de contexte (référentiels, BIM, etc.) 

Dans le secteur du bâtiment et son métier historique de maître d’ouvrage, le sujet de la donnée est culturellement aligné avec la vision de bâtir une connaissance détaillée de l’immeuble et de l’ensemble de ses composants, pour répondre à une problématique de rationalisation des coûts globaux du cycle de vie d’un bâtiment, à commencer par sa construction.

Cette vision est à l’origine du BIM, pour lequel un grand nombre d’acteurs historiques du logiciel du secteur ont développé et commercialisé de nouvelles solutions, afin d’accompagner les acteurs de la construction dans un travail plus collaboratif autour de ce processus.

En conséquence, le BIM se présente comme un ensemble de couches de données très riches permettant de définir un référentiel complet d’un bâtiment et à jour, en tout cas le jour de sa livraison, liée la plupart du temps au concept de maquette numérique, permettant la visualisation en 2D/3D de ce référentiel. 

Un bâtiment ne restant que très peu de temps dans l’état exact où il a été livré, et la part de bâtiments neufs ou réhabilités étant marginale à l’échelle du patrimoine d’un gestionnaire, ce besoin s’est rapidement étendu sur la phase exploitation et sur le parc existant. 

Or, sur le parc installé, le sujet est déjà plus complexe. L’information n’est pas disponible de manière aussi exhaustive, et la création de ce référentiel peut s’avérer très coûteuse à mettre en oeuvre et surtout à tenir à jour, en fonction de sa richesse.

En conclusion, les données issues du BIM couvrent bien les besoins permettant d’étoffer la connaissance du contexte de vos actifs immobiliers (c’est à dire l’environnement dans lequel ils sont utilisés). Pourtant, malgré leur volume et leur importance, ces données ne représentent qu’une petite partie des informations clés pour la création de valeur à partir des actifs immobiliers.

Dans une société où la propriété des biens est de moins en moins valorisée face à leur usage, la connaissance exhaustive des composantes de votre patrimoine ne peut représenter le seul gisement de valeur de vos actifs.

Données des services et d’usage

Si du point de vue d’un maître d’ouvrage, la donnée d’usage se rattache moins à la réalité d’un composant technique et peut de fait paraître moins tangible, le nombre de données sur ce volet et leur importance stratégique sont considérables en comparaison avec celles du BIM.

La numérisation de l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur du bâtiment (prestataires de services techniques ou à la personne, fabricants, multiplication des applications métiers disponibles en SaaS pour le plus grand nombre) offre une vision de plus en plus détaillée de l’environnement des services distribués sur un immeuble.

Capitaliser sur ces données pour opérer vos propres services personnalisés à destination de vos clients est une opportunité de gagner en efficacité, de se différencier et de créer de nouveaux modèles économiques. 

Un meilleur pilotage des prestataires, un suivi renforcé de la qualité de service, une amélioration de la réactivité des équipes en ayant accès immédiatement à l’information, une amélioration de la qualité de la relation client/occupant, une baisse des réclamations, baisse des coûts des bureaux d’étude produisant de la donnée, optimisation des achats des contrats d’entretien et d’exploitation, sont autant de moyens d’optimiser les charges de fonctionnement de votre organisation et des immeubles en touchant l’ensemble des composantes métiers de l’entreprise.

S’agissant de données vivantes générées en temps réel par l’ensemble des activités des hommes et machines qui interviennent sur votre parc immobilier, elles permettent d’améliorer la performance globale de vos organisations et renforcer avec les occupants.

Nous sommes bien là sur l’enjeu de la stratégie de la marque d’un  opérateur de services vis à vis de ses clients. Les rapprochements observés sur les différents marchés entre des acteurs du services à la personne, de la santé, et des gestionnaires immobiliers vont dans le sens de cette évolution. 

Cette évolution de votre métier nécessite de dépasser le seul aspect technique et fonctionnel des solutions qui vous sont proposées, et de se poser la question du positionnement de la solution retenue dans votre stratégie et votre projet de transformation, maintenant, mais également à 3, 5, 10 ans (demain !).

Ces choix structurent la capacité des organisations à évoluer sur de longues durées dans un monde où le numérique avance à un rythme effréné. Quel paradoxe !

Au final, le choix de la stratégie sur ses données patrimoniales se résume en une question : vaut-il mieux capitaliser et structurer les données du BIM et y rattacher ensuite les données d’activités et de services, ou l’inverse ?

La réponse doit s’articuler autour de la famille de données qui sera au coeur de votre stratégie vers les occupants, et il s’agit bien des données d’usage. 

Il n’est pas question pour autant de faire une croix sur le BIM : les données du BIM viennent enrichir et contextualiser ces données pour participer à une meilleur optimisation et qualité des services de votre parc immobilier, mais ce référentiel peut-être bâti sur la durée sans toutefois empêcher la mise en oeuvre de votre projet.

Une démarche qui doit être portée au plus haut niveau de l’organisation

Une fois cette stratégie exposée, il faut se pencher sur les conditions de succès d’un tel projet pour mobiliser son organisation au bon niveau. 

Au delà des aspects techniques, quelles sont les conditions pour qu’une transformation numérique réussisse ? 

• Est-ce que l’organisation en charge du projet est en capacité de développer et distribuer une stratégie de services ?
• Est-ce que l’organisation en charge du projet est en capacité de porter une stratégie de marque (c’est à dire de développer sa relation à l’occupant) ?
• Est-ce que l’organisation en charge du projet est en capacité d’engager une volumétrie suffisante autour du projet (patrimoine, partenaires, collaborateurs…) ?
• Est-ce que l’organisation en charge du projet est en capacité de mobiliser son écosystème ?

Et pour répondre à ces questions, on mesure bien l’importance de mobiliser au plus haut niveau possible de l’organisation, souvent la direction générale de la société ou du groupe. 

En résumé, la mise en oeuvre d’un outil de gestion des données BIM :

– a peu d’impacts vis à vis de l’occupant,

– a peu d’impacts vis à vis de l’écosystème de services.

Pour cela, elle constitue un achat sur lequel les leviers de la direction générale sont moins prégnants. En revanche, sa mise en oeuvre est plus complexe à démarrer (beaucoup de données de référentiels à mobiliser et à mettre en qualité).

La mise en place d’une plateforme de services permettant de suivre l’ensemble des services opérés directement ou indirectement par le gestionnaire demande de mobiliser son écosystème (partenaires, objets connectés, logiciels, etc.), 

– facilite la mise en place d’une stratégie de marque, 

– permet une meilleure utilisation des ressources dans un contexte de croissance du parc immobilier géré,

Et cela, tout en investissant sur une volumétrie suffisante de données pour commencer à parler de big data.

Ces éléments convergent vers l’intérêt de lancer ce type de projet plus rapidement, sans s’empêcher des interactions avec les référentiels BIM.

Si vous vous demandez encore quels bénéfices la mise en place d’une plateforme numérique peut apporter, faites notre test du gestionnaire numérique.

Pour parler de vos projets, n’hésitez pas à nous contacter !

Vous souhaitez recevoir plus d’articles comme celui-ci ?